Precios
El precio por metro: qué mide y qué esconde
El metro cuadrado es la referencia habitual, pero dos propiedades con el mismo precio por metro pueden ser negocios muy distintos.
Publicado 5 de junio de 2026 · Actualizado 10 de septiembre de 2026
Cómo se calcula
El precio por metro cuadrado divide el precio total por la superficie total de la unidad. Simple en apariencia, complicado en la práctica.
Las superficies pueden ser cubiertas, semicubiertas o descubiertas, con ponderaciones distintas.
El uso de superficie total en lugar de superficie cubierta cambia radicalmente el resultado.
Estado y antigüedad
Una propiedad nueva y una a estrenar tienen precios distintos por razones formales (garantía, aptitud fiscal, escrituración inmediata).
La antigüedad influye pero no linealmente: propiedades bien mantenidas de cincuenta años pueden valer más que unidades nuevas mal orientadas.
Las reformas recientes son valorizadas de manera desigual: no todas las mejoras se pagan.
Ubicación y micro-ubicación
Barrio y zona explican una parte grande. Pero la micro-ubicación (cuadra, esquina, orientación) explica el resto.
Dos edificios frente a frente pueden tener valores distintos por vista, ruido o exposición al sol.
Las noticias urbanas (obras, cambios de zonificación) mueven precios micro-zonales.
Amenities y expensas
Los amenities (pileta, gimnasio, SUM) suman precio y suman expensa. La cuenta neta depende del uso efectivo.
Una expensa alta en un edificio con muchos amenities puede ser una buena decisión para quien los usa, y mala para quien no.
Los edificios con expensas bajas y sin amenities suelen tener capitalización distinta.
Cocheras y bauleras
La cochera suma valor de manera desigual. En zonas céntricas es un multiplicador importante; en zonas residenciales, menos.
La baulera aporta poco al precio pero mejora la habitabilidad.
Cocheras adicionales (dos por unidad) son un dato específico que puede definir la operación.
El precio pretendido versus el efectivo
El precio publicado es el pretendido; el efectivo es el pactado con descuento (rebaja, financiación, permuta).
Las encuestas del sector estiman brechas del cinco al quince por ciento según ciclo.
En mercados de bajos volúmenes, la brecha puede ser mayor y variable por segmento.
Fuentes recomendadas
Reporte Inmobiliario y los índices del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad son referencias habituales.
Zonaprop, Argenprop y Mercado Libre agregan datos de precios pretendidos por barrio.
Los informes del INDEC sobre construcción complementan la mirada.
Información periodística de carácter general. Los precios corresponden a la fecha de la nota; la normativa puede haber cambiado.